수도권 전세가격이 반등하고 전국 월세가격이 동시에 오르는 현상이 단순한 단기 변동이 아닌 구조적 변화라는 분석이 나왔다.

국토연구원 주택·부동산연구센터가 14일 발간한 '최근 주택임대차시장 구조변화 분석과 정책적 시사점'에 따르면 매매가격과 전세가격이 양방향으로 상호작용하는 하는 것으로 나타났다.

매매가격은 전세가격에 1~3개월의 단기 시차로 영향을 주고, 반대로 전세가격은 매매가격에 3~9개월의 중장기 시차를 두고 영향을 미치는 것으로 분석됐다. 매매와 전세가 서로를 끌어올리는 구조가 데이터로 확인된 것이다.

임대차 2법 도입 이후에는 신규 전세가격과 갱신 전세가격 간 격차가 벌어졌고, 최근에는 신규 계약 가격이 갱신 계약 가격을 웃돌면서 세입자들이 갱신 계약을 선호하는 구조로 전환되고 있는 흐름도 포착됐다.

계약갱신요구권 사용률과 전세가격 변동률 사이에도 장기 균형 관계가 확인됐다. 특히 서울은 전세가격이 먼저 오르면 갱신율이 뒤따라 높아지는 비대칭적 조정 구조를 보이는 것으로 나타났다. 가격이 오를수록 세입자가 갱신권을 적극 행사하고, 이것이 다시 신규 매물 감소로 이어지는 연쇄 흐름이다.

한편 토지거래허가제의 효과에 대해서는 매매 매물 감소에는 유의미한 영향을 미치지만, 전세·월세 매물에는 통계적으로 유의한 영향이 확인되지 않아 제도 효과가 시장별로 비대칭적이라고 연구센터는 분석했다.

연구진은 임대차시장 안정을 위한 세 가지 정책 방향을 제안했다. 민간임대 공급 구조를 개인 임대인 중심에서 기업형 장기임대 중심으로 재편해야 한다고 밝혔다. 다만 임대료 안정화와 임차인 주거 안정 등 공공성 요건을 충족하는 것을 전제로 했다.

또 공공임대주택은 매입·전세임대 등 공급 방식을 다변화하고 장기임대를 확대해 시장 변동에 대응하는 안전망 기능을 강화해야 한다고 제안했다.

이어 전세자금대출 보증 축소와 총부채원리금상환비율(DSR) 적용의 단계적 확대를 통해 전세시장으로의 과도한 유동성 유입을 억제하고 차입 의존 구조를 완화해야 한다고 강조했다.