이재명 정부 출범 이후 서울 아파트 시장이 빠르게 '월세 중심'으로 재편되는 형국이다. 전세 매물은 1년 새 17% 줄어든 반면, 월세는 26% 급증했다. 정부의 강도 높은 대출 규제가 갭투기 수요를 차단했지만, 그 여파로 임차인 부담과 내 집 마련의 장벽은 더 높아졌다는 지적이 나온다.

부동산 플랫폼 아실의 10일 발표에 따르면 서울 아파트 매물은 12만2285건으로 집계됐다. 1년 전(12만4983건)과 큰 차이는 없지만 구성은 크게 달라졌다.

전세 매물은 같은 기간 2만7814건에서 2만3164건으로 16.7% 줄었고, 월세 매물은 1만5544건에서 1만9519건으로 25.6% 늘었다. 매매 물건은 서울 아파트값이 상승 전환한 지난 2월 초 8만1124건에서 6월 말 7만6398건까지 줄었다가, 이날 기준 7만9602건으로 다시 늘며 적체 양상을 보였다. 이는 임대차 시장이 구조적으로 바뀌고 있다는 신호로 해석된다.

월세화 흐름은 거래량에서도 나타난다. 10일 대법원 등기정보광장에 따르면 올해 1~8월 전국 월세 거래는 120만952건으로 전년 동기 대비 25.8% 증가하며 처음으로 120만건을 넘어섰다. 전체 임대차 계약에서 월세 비중은 62.4%로, 2014년 통계 집계 이래 최고치를 기록했다. 이 같은 매물 구조 변화의 배경에는 정부의 강도 높은 대출 규제가 자리하고 있다. 실제로 시장 수급 불균형과 정책 효과가 동시에 작용하면서 매매는 적체되고, 전세 매물은 줄어드는 대신 월세 전환이 가속화됐다.

정부는 앞서 6·27 대출 규제로 총부채원리금상환비율(DSR)을 강화하고 전세대출 한도를 축소했다. 이후 9·7 대책에서도 1주택자의 보증기관 전세대출 한도를 일괄 2억원으로 제한하면서 임대차 시장의 불안은 더 커졌다는 분석이 나온다. 잇따른 규제가 갭투기 차단에는 일부 효과가 있지만, 시장을 안정시키는 데는 한계가 있다는 평가다.

고준석 연세대 상남경영원 주임교수는 "대출 규제 이후 상승폭은 줄었지만 가격 자체를 낮추는 데는 한계가 있었고, 집값은 여전히 고점에 머물러 있다"고 말했다. 이어 "전세자금 대출 축소는 무주택자들의 진입 장벽으로 작용한다"며 "월세 시장이 더 커지면 임차인들의 주거 비용은 늘어나고 내 집 마련까지 시간이 더 걸릴 수밖에 없다"고 지적했다.

김효선 NH농협은행 부동산 수석전문위원은 "정부의 전세대출 축소 조치는 갭투기 같은 투기적 수요에 대한 경고 성격"이라고 분석했다. 그러면서 "전세 제도가 장기적으로 유지되기는 어렵고 결국 월세화로 갈 수밖에 없다"면서도 "다만 정부가 공공임대 확대, 금융·세제 지원 같은 완충책을 병행하지 않으면 서민 주거 불안은 장기화할 것"이라고 말했다.

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